‘Alleen tevreden klanten leiden tot succes.’ Zo luidt het adagium van Rotsvast, zegt Michiel Kraaijeveld, eigenaar van de vestigingen in Delft en Rotterdam. Hij krijgt bijval van Rob Elbers, die de Rotsvast kantoren in Den Haag en Leiden voor zijn rekening neemt. “Wij zijn met ruim vierduizend, waarvan vijfhonderd direct beschikbare verhuurobjecten een van de weinige verhuurmakelaars die landelijk actief zijn. We kennen de woningmarkt tot in de haarvaten en dat maakt ons interessant voor beleggers die een of meerdere woningen willen aankopen en verhuren. Ons woningbestand varieert van een kamer voor driehonderd euro per maand tot een luxe vrijstaande villa met een verhuurprijs van zo’n zevenduizend euro per maand.”

Rob Elbers

Rob Elbers

"Het gaat uiteindelijk om het netto rendement onder de streep."

Kennis van de markt

Rotsvast adviseert en begeleidt beleggers bij de aankoop van woningen. “Dat doen we al een aantal decennia met succes”, zegt Elbers. “Beleggers weten ons goed te vinden. Rotsvast is bij het grote publiek bekend als verhuurmakelaar en beheerder van woningen. Als iemand een woning wil aankopen om te gaan verhuren, dan wil men graag weten wat die woning maandelijks aan huur kan opleveren. Wij kunnen dan precies vertellen welk rendement mogelijk is. Omdat we actief zijn in de regio en die regio ook goed kennen, kunnen we beleggers een scherp advies op maat geven. We kennen de (stads)wijken en dus de lokale situatie. Die kennis schept vertrouwen.”

Aankoopbegeleiding

Kraaijeveld: “We zijn nu zo’n dertig jaar als verhuurmakelaar werkzaam en de mond-tot-mondreclame speelt daarbij een grote rol. Adverteren doen we nauwelijks, want inmiddels zijn er verschillende generaties voor wie Rotsvast een bekende en vertrouwde naam is. Stapt een belegger bij ons binnen dan zoeken we samen naar een woning die bij zijn wensen past. Dat kan een woning zijn die wordt aangeboden op onze site, Funda, een woning uit een executieveiling, een portefeuille van een reeds bestaande relatie of een nieuwbouwwoning. Wij verzorgen op verzoek de aankoopbegeleiding.”

Zakelijke afweging

“Zeker als het een eerste belegging betreft, kunnen gevoel en emoties nog wel eens de boventoon voeren”, zegt Kraaijeveld. “Ze kunnen ook zorgen voor een vertroebeld beeld en tot onverstandige aankoopbeslissingen leiden. Dat willen wij voorkomen. Het is onze rol als adviseur om de positieve aspecten en de risico’s helder op een rijtje te zetten. Het gaat immers om een zakelijke afweging.”

“Wij kijken met de belegger zowel naar de zogenaamde BAR als naar het netto rendement onderaan de streep”, legt Elbers uit. “BAR staat voor bruto aanvangsrendement en is gelijk aan de huurinkomsten gedeeld door de totale investering. Na aftrek van de kosten houd je het netto rendement over. Op basis daarvan neemt een belegger een aankoopbeslissing. Dit is anders dan een particulier die een woning wil kopen voor eigen gebruik. Die kijkt over het algemeen naar de hypotheek die hij kan krijgen bij de bank en de maandlasten die hij kan of wil betalen. Dat kan tot verschillende conclusies en dus andere biedingen leiden.”

“Belangrijk is ook dat je als beginnende belegger niet te afhankelijk bent van de huurinkomsten.”, zegt Kraaijeveld. “Want een belegging in een woning kan ook tot voorziene en soms onvoorziene uitgaven leiden, bijvoorbeeld wanneer er onderhoud of renovatie nodig is. Soms kunnen deze kosten hoger zijn dan de huurinkomsten op dat moment. Het is belangrijk dat de belegger hier rekening mee houdt in zijn financiële planning.”

Portret Michiel Kraaijenveld

Michiel Kraaijeveld

"We kennen de regio op ons duimpje"

Beheer

“De aankoop van woningen is één. Het verhuren en beheren is twee”, aldus Elbers. “De reden waarom beleggers dat graag bij ons neerleggen, heeft alles te maken met ontzorgen en de zekerheid dat een woning op professionele wijze wordt beheerd, en dat wij voorkomen dat er leegststand ontstaat. Het vinden van een huurder is, kijkend naar de markt, voor ons niet moeilijk. Het komt zelfs voor dat een woning, voordat die is gepasseerd bij de notaris, al direct is verhuurd.”

Kraaijeveld: “Het beheer van woningen vraagt de nodige kennis van zaken. Er komt het nodige bij kijken. Denk alleen maar aan het financieel en administratief beheer. Zoals huurfacturen aan huurders verzenden, het incasseren van huren en het verzorgen van de bijkomende financiële afhandeling. Maar ook het bewaken van betalingen en actie ondernemen in geval van huurachterstanden.”

Van A tot Z

“De beheerovereenkomst houdt naast het afhandelen van financiële en administratieve zaken ook het technisch beheer van een woning in.”, vult Elbers aan. “Wanneer een woning bijvoorbeeld een nieuwe huurder krijgt, wordt de woning door ons geïnspecteerd. Als er klachten zijn of onderhoud nodig is, zullen wij zorgen dat een en ander in orde wordt gemaakt.”

Ook het onderhoud van een woning maakt deel uit van een beheerovereenkomst, legt hij uit. “Dat betreft onder meer het houden van toezicht op naleving van onderhoudscontracten, het uitbrengen van onderhoudsvoorstellen en het verhelpen van technische storingen.”

Kraaijeveld: “Een totaalpakket van diensten dus. Uiteindelijk allemaal met één doel: de belegger/woningeigenaar ontzorgen.”