Frank Tierolff

Frank Tierolff
Bestuurder van Kadaster

Volgens de Nederlandse overheid is het duidelijk: ons land heeft te maken met 20 procent overcapaciteit aan winkeloppervlak en die moet worden teruggedrongen. Om daartoe te komen, is het belangrijk om duidelijkheid te hebben over basisgegevens als eigendomsstructuren en grondprijzen, stelt Frank Tierolff, bestuurder van Kadaster. Zijn organisatie wordt dan ook steeds vaker betrokken bij maatschappelijke vraagstukken.

Maatschappelijk vraagstuk

Hoewel de afgelopen jaren van verschillende kanten is benadrukt dat het ‘zo niet langer  kan’, wordt al jaren meer gebouwd dan gesloopt. Er komen netto dus nog steeds winkelmeters bij. Ondertussen zijn met name perifere gemeenten door krimp in een lastig parket beland, en is het aantal vastgoedtransacties van winkels (koop en verkoop) flink afgenomen. Voor de crisis ging het nog om zo’n 5800 transacties per jaar, terwijl dit nu onder de 3700 blijft. Het zijn slechts enkele ontwikkelingen in Retail vastgoed die Tierolff noemt.

Om te komen tot gezonde, toekomst vaste winkelgebieden is goede informatie nodig over de actuele situatie. Aangezien de benodigde informatie over een grote geografische component beschikt, kan het Kadaster een goed beeld hiervan geven, zegt hij. Zodat er een goed uitgangspunt is om oplossingen op te baseren. “De problematiek rond vastgoed is een maatschappelijk vraagstuk. De discussie daarover kun je alleen goed voeren wanneer je uitgaat van informatie op basis van objectieve en heldere data. Als je het eens bent over de feiten, heb je een goede basis en kun je verder”.

Advies voor data

Het Kadaster heeft de afgelopen jaren dan ook met veel verschillende partijen samengewerkt. Soms kan data nog wel eens verkeerd geïnterpreteerd worden. “Denk bijvoorbeeld aan het voorkeursrecht van gemeenten (die grondeigenaars verplicht bij verkoop de grond eerst aan de gemeente aan te bieden, red.). Dat heeft wellicht flinke invloed op de mogelijkheden bij verkoop en misschien zelfs een waarde drukkend effect.

Dat wil je wel helder hebben. En wij hebben die informatie.” Maar evengoed uniformeert het Kadaster met onder meer het Interprovinciaal Overleg (IPO) data over leegstand en gebruik van vastgoed. Hier gaat het zowel om winkelgebruik als andere soorten van gebruik. Ook wordt er, met het CPB bijvoorbeeld, gekeken naar de logische vraag die zich bij overcapaciteit aandient: wat doen we nu met die meters? “Die vraag dient zich aan bij gemeenten die te maken hebben met krimp.

Ook daar is het noodzaak om scherp te kijken hoe de situatie ter plekke is. Hiervoor brengen we de voorzieningen, zoals winkels, in kaart. En kunnen we kijken hoe deze, en voorzieningen in omliggende gemeenten, elkaar beïnvloeden. Wij bieden dan informatie over ligging, gebruik en eigendom. Maar uiteindelijk zijn het de partijen zelf die beslissingen nemen”, benadrukt Tierolff.

Ook burgers betrekken

De pijlen zijn echter niet alleen gericht op professionals. Burgers raken steeds meer betrokken en hebben hun stem in wat er met hun omgeving dient te gebeuren. Tierolff: “Dat willen wij faciliteren door gegevens begrijpelijk te maken, zodat iedereen toegang heeft tot dezelfde informatie.

Burgers raken steeds meer betrokken en hebben hun stem in wat er met hun omgeving dient te gebeuren.

En deze niet voorbehouden is aan de happy few. Iedereen moet kunnen zien hoe de plaatselijke situatie in elkaar steekt.” Duidelijkheid over eigendomsstructuren in winkelgebieden kan al helpen. “Het is vaak nog een ondoorzichtig geheel.

Zo is het lang niet altijd zo dat de eigenaar van een winkel ook diegene is die zeggenschap heeft over het pand. En heeft ook de gemeente soms een rol, via erfpacht bijvoorbeeld. Het is dan ook belangrijk om te weten met wie je nu om tafel moet.”

Stedelijke herverkaveling

Een instrument voor ruimtelijke ontwikkeling dat het Kadaster steeds vaker inzet, is stedelijke herverkaveling. Enige jaren geleden is hiermee gestart en inmiddels lopen er een honderdtal pilots. Van plannen in de voorbereidende fase tot de eerste stappen naar daadwerkelijke grondruil in de stad. Een groot deel hiervan betreft de winkelopgave. Hiervoor komen onder andere vastgoedeigenaren, retailers, lokale politici en wetenschappers bij elkaar om tot nieuwe oplossingen te komen.

“Op basis van gegevens uit onze portal voorzien we hen hierbij van een situatieschets. Zodat bijvoorbeeld duidelijk is wie nu precies de eigenaar van een bepaald stuk grond of object is. Daarna kunnen zij zelf aan de slag om tot ruil te komen Het is daarbij relevant om te weten waarvoor nu eigenlijk wordt betaald. Is dat opstal, eigendom of een ander zakelijk recht? Ook is de gemiddelde grondwaarde van een winkel een stuk hoger dan die van een woning.

Daardoor verdringen in de vrije markt winkels woningen. Een transitie naar een andere bestemming dan winkeloppervlakte heeft dus financiële gevolgen. Je ziet, het gaat er allemaal om dat je zo vroeg mogelijk wilt weten hoe een situatie in elkaar steekt. En dat begint met informatie op basis van objectieve, heldere data.”